Main menu

Снова о добросовестном приобретателе.

добросовестный приобретатель

Со времени, когда определилось содержание первой части нашего ГК, мне постоянно приходится возвращаться к теме соотношения собственности и оборота. Поводом к этому являются, конечно, не столько содержание ГК, сколько та острота, с которой разворачиваются конфликты между правом собственности и оборотом в жизни. Общее теоретическое обоснование проблемы можно найти в научной литературе. Впрочем, там немало и путаницы. Поэтому нужно быть готовым к самым невероятным выводам. Но, кроме чисто теоретических, есть трудности и идеологические или психологические, которые и придают проблеме дополнительную сложность.

Вновь пришлось столкнуться с этим при участии в таком деле.

Как всегда, когда речь идет о таком вечном праве, как собственность, история начинается довольно давно. И так, в 1987 году техникуму было передано министерством его имущество. В решении о передаче состав имущества не оговаривался. В 1988 году на той же территории оказалось строительное управление. В 1992 году по иску техникума управление было выселено арбитражным судом из принадлежавших техникуму зданий.

Интересно, что в самом решении, написанном в лапидарных традициях советского арбитража на половине страницы, о самих зданиях ничего не говорилось. В том же 92 году апелляционная инстанция отказала в жалобе управлению, но впервые в этом деле упомянула, что управление вело строительные работа, а в судебном решении речь идет о зданиях, принадлежавших техникуму и перечислила их: административный корпус, склад и др. Имелся также отказ заместителя председателя ВАС в принесении протеста на это решение.

В 1994 году техникум и строительное управление заключили соглашение о разделе имущества и земельного участка, в котором были перечислены строения, принадлежавшие как техникуму, так и строительному управлению. Соглашение охватывались также права на земельный участок. Доли сторон были определены в 35/100 и 65/100. НА основании этого соглашения, в дальнейшем была произведена техническая и юридическая регистрация строений за каждой из сторон. Кроме того, строительное управление предъявило в органы технической инвентаризации и акты приемки выстроенных объектов в эксплуатацию рабочей комиссии. Надо заметить, что строительство велось, так называемым, хозспособом, т.е. без заключения договора подряда с иной строительной организацией.

В 1999 году в связи с банкротством строительного управления, принадлежавшие ему здания, были проданы предпринимателю П. Продажа и переход собственности были зарегистрированы органами государственной регистрации недвижимости.

Но когда П. попыталась воспользоваться проданной ей сауной, примыкавшей к административному корпусу техникума, ее не пустили. Предъявленный П. негаторный иск о доступе в здание был удовлетворен, но сразу после этого вдруг сгорела сама сауна, в которую П. так и не попала.

Затем – это было уже в 200 году – прокурор области обнаружил, что нарушено право государственной собственности и предъявил иск о признании недействительными сделок о разделе имущества и об отчуждении недвижимости П. при банкротстве строительного управления. Прокурор указал, что техникум не вправе был распоряжаться государственным имуществом, а потому акт раздела 1994 года ничтожен. При этом, указал прокурор, строительное управление никаких строительных работ не вело, зарегистрированное за ним здание находилось на участке с 1950-х годов. Суд принялся за изнурительное исследование доказательств, в течении многих заседаний, каждое из которых заняло долгие часы, изучались исключающие друг друга справки БТИ, допрашивались лукавые техники и их не менее шельмоватые начальники. Проводились экспертизы. Если одни эксперты говорили, что спорные здания возведены лет 40 назад, то другие ставили это под сомнение и заявляли, что не существует достоверных методик установления возраста здания.

Суды первой и второй инстанции вынесли, в конце концов, решение об отказе в иске. Сослались на то, что соглашения о разделе не имеют природы сделки (это не так: соглашение о разделе, конечно, сделка; другое дело, что это сделка не создает право собственности, а преобразует уже существующую общую собственность в отдельную, принадлежащую одному лицу) и на пропуск исковой давности.

Когда дело попало в кассационную инстанцию, техникум вновь завалил суд схемами, планами, справками и т.п. Вопреки закону, запрещающему исследовать доказательства в этой инстанции, суд занялся сличением копий, выяснение противоречий между планами и т.д. С этим невозможно бороться, т.к. верховные суды, в т.ч. Высший арбитражный, великодушно прощают такие формальные нарушения и, напротив, если какие-то доказательства не изучены, кассационное постановление скорее будет отмененном, конечно, под приличным предлогом исправления допущенных процессуальных нарушений.

Но ведь суть спора была совсем в другом, и это дело самым ясным образом показало насколько мы далеки от нормального гражданского права. Ведь если имеется приобретатель, получивший имущество добросовестно, то есть с подтверждением необходимыми документами и с выполнение всех положенных процедур, то в любом случае приобретенное уже нельзя у него отобрать. Даже если бы строительное управление на самом деле вторглось на чужую территорию, более 10 лет сидело в чужих помещениях, но смогло (впрочем, непонятно как, ведь собственник находился здесь же), тем не менее, зарегистрировать эти помещения за собой, то приобретатель становится защищенным от притязаний собственника.

Смысл этого положения в том, чтобы заставить собственника проявлять заботу о своем имуществе, отгонять нарушителей, вовремя обращаться в суд за защитой от посягательств на собственность. Если этого не делается, то собственность можно потерять в пользу добросовестного лица.

Любой участник оборота должен быть уверен в том, что приобретенное им с необходимой предосторожностью имущество никто у него не отберет только потому, что бывший собственник проявил беспечность, небрежность и тому подобные качества. Без такой уверенности никакой оборот не может состояться. А без гражданского оборота не будет и экономики. Ведь современное хозяйство, основанное на тотальном обмене, никак не может сводиться в буколической идиллии, где каждый крепко держится за свои вещи, не выпуская их из рук, а если что, по неосторожности и отдано, то оно дружески возвращается с похлопывание по плечу и прочими изъявлениями вины.

Но суды остаются у нас защитниками именно прав, в том числе собственности, впрочем, в основном государственной. Защитниками оборота суды себя вовсе не чувствуют и высшие инстанции отнюдь не поощряют какую бы то ни было защиту оборота, как такового. Более того, в центральных изданиях публикуются десятки работ, в которых как само собой разумеющуюся говорится, что незаконное владение недостойно защиты уже в силу своего названия. Авторы этих святых истин, кажется, не подозревают, что речь идет о защите оборота.

Если после этого приобретатель – и тем самым оборот – и получают защиты, то после такой придирчивой проверки его действий, второй раз никто уже не отважится на совершение крупных сделок на нашем рынке недвижимости (впрочем, как и рынке вообще), больше напоминающим минное поле, которое отличается от обычного минного поля только тем, что карта его никому не известна. В нашем деле после полутора часов раскапывания доказательств, суд все же оставил решение без изменений. Но чувство торжества справедливости, кажется, ни у кого не возникло.