Main menu

Спор о регистрации договора, не подлежащего регистрации.

публичные торги

В этом деле был один побочный процесс, также имеющий интерес.

Напомню, что кредитор избрал следующий путь: в один день были совершены следующие акты: передача имущества в пользу комбанка (взыскателя), договор купли-продажи этого же имущества между банком и его учредителем и директором А., и, наконец, акт о передаче имущества специально созданному в тот же день АО, носившему во избежание сомнений то же название, что и банк.

Естественно, что при этом не было соблюдено ключевое правило ГК – о регистрации прав на недвижимость как непременном условии возможности распоряжения ею. При всех почти безграничных возможностях А. в сфере публично-правовых актов это было, видимо, физически невозможно.

В результате получилось, что все сделки оказались ничтожными, так как их совершали несобственники.

А. понял это довольно поздно и по чьему-то далеко не лучшему совету возбудил иск с собственным банком, обвинив банк в том, что тот выступив в качестве продавца, «уклоняется» от регистрации договора купли-продажи. Суд, конечно, иск удовлетворил. Между тем договор о продаже нежилой недвижимости в регистрации, как известно, не нуждается. Тем не менее на основании этого решения БТИ зарегистрировало собственником и А., и его АО. При всей ничтожности такой регистрации возможный покупатель базы мог бы теперь защититься ссылкой на добрую совесть, а то, что А. стремится продать базу, ни у кого сомнений не вызвало.

Поэтому вопрос об аннулировании записи о государственной регистрации договора приобрел практическую остроту. Все сроки обжалования решения ушли (о решении и узнали спустя почти два года; время его вынесения вообще говоря, не было вполне ясным), а кроме того, прежний (и действительный) собственник не был привлечен к участию в деле и формально не имел права на обжалование. Поэтому для подачи надзорной жалобы пришлось прибегнуть к помощи депутата, тем более что ситуация давно носила скандальный характер и имела немалый общественный резонанс.

Впрочем, в это время ВАС подтвердил свое право протеста на судебное решение независимо от заявления. Решение было опротестовано и отменено по ряду оснований. Во-первых, конечно, имелась ссылка на то, что договор не нуждается в государственной регистрации, а значит, суд не имел права принуждать к регистрации. Во-вторых, предлагалось привлечь к процессу респотребсоюз как лицо, чьи права могут быть нарушены. В-третьих, имелась ссылка на постановление Верховного Суда, отменившего в очередной раз оправдательный приговор в отношении А., обвинявшегося в незаконном занижении цены имущества в ходе исполнительного производства. Так что какую-то вспомогательную роль уголовное дело все же сыграло.

Но уже в момент отправления дела на новое рассмотрение было известно, что банк ликвидирован. При новом рассмотрении дело было, конечно, сразу прекращено, причем по просьбе обеих сторон. У меня возникло впечатление, что А. не понимал, что отмена означает автоматическое аннулирование записи о регистрации. Видимо, так считали и в БТИ, так как, получив постановление о прекращении дела, БТИ аннулировать запись не стало. Пришлось обращаться в суд с иском об аннулировании записи. Суд иск удовлетворил. Только тогда А. наконец понял, что прекращение дела, если решение было отменено, приводит к тому же результату, что и отказ в иске. Когда это новое понимание было доведено до суда апелляционной инстанции, было принято потрясающее решение: суд дело об аннулировании записи о государственной регистрации прекратил по тому, что истец, не являясь стороной в договоре купли-продажи базы между банком и А., не имел права на иск об отмене регистрации этого договора!

Здесь, как говорили юристы в древности, испытываешь трудности от изобилия аргументов. Во-первых, трудно поверить, что совершение купли-продажи чужого имущества не нарушает права лица, считающего с достаточным основанием себя собственником. Но если нарушено право, то есть и иск.

Во-вторых, сама регистрация договора законом не предусмотрена, кроме того, ничтожным является и договор, послуживший основанием регистрации. Между тем, суд обязан по собственной инициативе независимо от наличия права на иск у заявителя вынести суждение о ничтожности оспариваемого акта, поскольку ничтожный акт является таковым в силу закона, а не в результате заявленного иска.

Тем не менее, пришлось снова доводить спор до кассационной инстанции, почти все составы которого уже имели возможность поучаствовать в разных ответвлениях этого дела, и, видимо, составили себе определенное мнение о его участниках. Решение было отменено, запись о регистрации договора аннулирована.